# Kaution zurückfordern: Musterbrief, Fristen und Zinsen

- Von Kim Wang (Steudent für Miet- und Wohnungseigentumsrecht): https://www.fallfix.de/autoren/kim-wang
- Veröffentlicht: 14. November 2026, aktualisiert: 15. November 2026
- Rechtsgebiet: Mietrecht
- Themen: Kaution, Anleitung
- Quelle: https://www.fallfix.de/blog/kaution-zurueckfordern

Die Wohnung ist übergeben, die Schlüssel sind abgegeben, die neue Miete läuft. Nur die Kaution liegt noch beim alten Vermieter. Wochen vergehen, und es kommt nichts. Hier lesen Sie, wann Sie Ihre Kaution zurückfordern …

Die Wohnung ist übergeben, die Schlüssel sind abgegeben, die neue Miete läuft. Nur die Kaution liegt noch beim alten Vermieter. Wochen vergehen, und es kommt nichts.

Hier lesen Sie, wann Sie Ihre Kaution zurückfordern können, was der Vermieter abziehen darf und wie Sie Ihr Geld selbst eintreiben. Mit Musterbrief, Rechenbeispiel und dem Weg zum Mahnbescheid.

Der Beitrag richtet sich an Mieterinnen und Mieter von Wohnraum, deren Mietverhältnis beendet ist. „Vermieter" steht im Text für die Vertragspartei, ob Privatperson, Vermieterin oder Wohnungsgesellschaft.

## Wie kann man die Kaution zurückfordern?

**Kaution zurückfordern** funktioniert so: Nach dem Auszug darf der Vermieter eine **angemessene Prüfungsfrist** abwarten. Danach verlangen Sie schriftlich Abrechnung und Auszahlung samt Zinsen (§ 551 Abs. 3 BGB) und setzen eine Frist mit Datum. Zahlt er nicht, beantragen Sie einen **Mahnbescheid**. Ihr Anspruch **verjährt nach drei Jahren** (§ 195 BGB).

> **Frist:** 3 Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem Ihr Rückzahlungsanspruch fällig wurde (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Versäumt: Der Vermieter darf die Zahlung wegen Verjährung verweigern.

So rechnen Sie: Rückgabe der Wohnung am 31. März 2026. Nimmt man eine Prüfungsfrist von sechs Monaten an, wird der Anspruch Ende September 2026 fällig.

Die drei Jahre beginnen mit Ablauf des 31. Dezember 2026 und enden am 31. Dezember 2029.

Ein Mahnschreiben allein hält die Verjährung nicht auf. Sicher hemmen sie erst Mahnbescheid oder Klage (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BGB).

## Erst einordnen: Welche Kaution haben Sie?

Bevor Sie schreiben, klären Sie fünf Punkte. Davon hängt ab, was Sie verlangen und von wem.

1. **Vertrag:** Ein Wohnraummietvertrag, der beendet ist. Für Gewerberaum gelten teils andere Regeln, die hier nicht behandelt werden.
2. **Ihre Seite:** Sie sind Mieterin oder Mieter und wollen Geld oder eine Sicherheit zurück.
3. **Anspruch:** Er folgt aus der Kautionsabrede im Mietvertrag und § 551 BGB. Fällig wird er nach Ende des Mietverhältnisses und einer angemessenen Prüfungsfrist.
4. **Frist:** Drei Jahre Verjährung, siehe oben. Für Schadensersatz des Vermieters gilt eine eigene, kürzere Frist.
5. **Form und Empfänger:** Das Gesetz schreibt keine Form vor. Schreiben Sie trotzdem einen Brief mit Zugangsnachweis an den Vermieter oder die Hausverwaltung.

Wichtig ist auch, **wie** Sie die Kaution geleistet haben:

Art der Kaution Was Sie verlangen Gerichtlicher Weg Barkaution (Überweisung, bar, Kautionskonto des Vermieters) Zahlung des Betrags plus Zinsen Mahnbescheid oder Zahlungsklage Verpfändetes Kautionssparbuch Freigabe des Pfandrechts und Rückgabe des Sparbuchs Klage auf Freigabe, kein Mahnbescheid Bürgschaft (Bank oder Kautionsversicherung) Rückgabe der Bürgschaftsurkunde Klage auf Herausgabe

Den Mahnbescheid gibt es nur für Geldforderungen (§ 688 Abs. 1 ZPO).

Wer ein Sparbuch verpfändet hat, verlangt deshalb die Freigabe. Das hat der BGH für diesen Fall so bestätigt (BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14).

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## Das brauchen Sie

- Mietvertrag mit der Kautionsvereinbarung
- Nachweis der Zahlung: Kontoauszug, Quittung oder Sparbuch-Kopie
- Kündigung oder Aufhebungsvertrag mit dem Datum des Vertragsendes
- Übergabeprotokoll und Fotos vom Auszug
- Quittung über die Schlüsselrückgabe mit Datum
- Ihre aktuelle Anschrift und Bankverbindung
- Die letzten zwei Betriebskostenabrechnungen

## Schritt 1: Übergabe dokumentieren

Halten Sie den Tag der Rückgabe schriftlich fest. Mit diesem Tag beginnt die sechsmonatige Verjährung für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB).

Lassen Sie sich die Schlüsselrückgabe quittieren. Machen Sie Fotos von jedem Raum, auch von Böden, Wänden und Bad.

Ein gemeinsames Übergabeprotokoll ist kein Muss, hilft aber bei jedem späteren Streit. Unterschreiben Sie keine Erklärung, dass Sie Schäden „anerkennen", ohne sie genau zu prüfen.

Normale Abnutzung müssen Sie nicht ersetzen. Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch haben Sie nicht zu vertreten (§ 538 BGB).

Ob Sie renovieren mussten, hängt davon ab, ob die Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist. Das ist eine eigene Prüfung.

## Schritt 2: Die Prüfungsfrist abwarten

Der Vermieter muss die Kaution nicht am Tag des Auszugs zurückzahlen. Er darf erst prüfen, ob ihm noch Forderungen zustehen.

### Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?

Eine feste Frist gibt es nicht. Der Vermieter muss innerhalb einer angemessenen Frist erklären, ob und welche Ansprüche er erhebt (BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17).

Wie lang das ist, hängt vom Einzelfall ab. Nach dem BGH können auch mehr als sechs Monate angemessen sein (BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23).

Im Fall von 2019 hielt die Vorinstanz drei bis sechs Monate in der Regel für ausreichend. Der BGH selbst legt sich auf keine Zahl fest.

Zwei Jahre ohne Abrechnung und ohne sachlichen Grund sind jedenfalls zu lang.

### Sonderfall Nebenkosten

Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten. Voraussetzung: Eine Nachzahlung ist zu erwarten (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05).

Das gilt bis zum Ende seiner Abrechnungsfrist. Die Abrechnung muss Ihnen spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB).

Beispiel: Auszug im März 2026, Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2026. Die Abrechnung muss bis zum 31. Dezember 2027 bei Ihnen sein.

Das Urteil erlaubt nur einen Teil. Den übrigen Betrag verlangen Sie nach Ablauf der Prüfungsfrist. Fragen Sie, worauf der Vermieter die erwartete Nachzahlung stützt. Ihre letzten Abrechnungen zeigen, ob sie realistisch ist.

## Schritt 3: Abrechnung und Auszahlung schriftlich verlangen

Mit diesem Brief fordern Sie Abrechnung und Auszahlung und setzen eine Frist. Schicken Sie ihn, wenn die Prüfungsfrist plausibel abgelaufen ist, spätestens aber, wenn Sie nach einigen Monaten nichts gehört haben.

**Muster, Teil 1: Kopf und Forderung**

```
[Ihr Name]
[Ihre neue Anschrift]

[Name des Vermieters oder der Hausverwaltung]
[Anschrift]

[Ort], [Datum]

Rückzahlung der Mietkaution – Wohnung [Straße, Hausnummer, Lage], [PLZ Ort]

Sehr geehrte Damen und Herren,

das Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung endete am [Datum Vertragsende].
Die Wohnung habe ich am [Datum Rückgabe] mit allen Schlüsseln zurückgegeben.

Bei Mietbeginn habe ich eine Kaution von [Betrag] € geleistet. Ich fordere Sie auf,
über die Kaution abzurechnen und mir den Betrag einschließlich Zinsen
(§ 551 Abs. 3 BGB) bis zum [Datum, etwa 14 Tage nach Zugang] zu überweisen:

Kontoinhaber: [Name]
IBAN: [IBAN]
```

**Muster, Teil 2: Gegenforderungen, Zinsnachweis, Schluss**

```
Falls Sie Gegenforderungen erheben, bitte ich um eine Aufstellung mit Belegen.
Einen Einbehalt für die ausstehende Betriebskostenabrechnung begründen Sie bitte
konkret. Den übrigen Betrag zahlen Sie bitte schon jetzt aus.

Bitte weisen Sie die Zinsen durch einen Auszug des Kautionskontos nach.

Geht die Zahlung bis zum genannten Datum nicht ein, werde ich einen gerichtlichen
Mahnbescheid beantragen.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift]
[Name]
```

Passen Sie das Muster an Ihren Fall an. Schicken Sie den Brief per Einwurf-Einschreiben oder werfen Sie ihn mit einer Zeugin oder einem Zeugen ein. Nicht nur per E-Mail. Notieren Sie das Fristdatum im Kalender.

### Zinsen: zwei verschiedene Arten

Die **Kautionszinsen** stehen Ihnen immer zu. Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einer Bank anlegen, zum üblichen Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.

Die Zinsen gehören Ihnen (§ 551 Abs. 3 BGB).

**Verzugszinsen** kommen dazu, wenn der Vermieter nach Fälligkeit trotz Mahnung nicht zahlt (§ 286 Abs. 1 BGB). Sie betragen fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB).

Der [Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank](https://www.bundesbank.de/de/bundesbank/basiszinssatz-nach---247-bgb-607820) liegt seit 1. Juli 2026 bei 1,52 %. Der Verzugszins beträgt damit 6,52 % im Jahr. Achtung: Läuft die Prüfungsfrist noch, gerät der Vermieter durch Ihren Brief nicht in Verzug.

## Schritt 4: Die Abrechnung prüfen

Der Vermieter darf mit Forderungen aus dem Mietverhältnis verrechnen, auch wenn Sie diese bestreiten (BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17). Ob die Forderung wirklich besteht, klärt im Streit das Gericht.

Die Abrechnung kann auch stillschweigend erfolgen, etwa indem der Vermieter aufrechnet oder klagt. Mit dem Zugang der Abrechnung wird Ihre Barkaution zur Rückzahlung fällig (BGH, VIII ZR 141/17).

Abzug Erlaubt? Grundlage Offene Miete Ja Forderung aus dem Mietvertrag Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnung, nicht verjährt Ja BGH, VIII ZR 71/05 Verjährte Betriebskosten-Nachzahlung Nein BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14 Schäden über normale Abnutzung hinaus Ja, wenn sie bestehen § 548 Abs. 1 BGB, BGH, VIII ZR 184/23 Normale Abnutzung Nein § 538 BGB Pauschale ohne Aufstellung und Belege Prüfen und Belege verlangen Abrechnungspflicht nach BGH, VIII ZR 141/17

Die Falle steckt in Zeile vier. Viele Mieter rechnen damit, dass Schadensersatz nach sechs Monaten verjährt ist und dann nicht mehr abgezogen werden darf. Für die Kaution stimmt das so nicht mehr.

Der BGH hat 2024 entschieden: Der Vermieter darf im Rahmen der Kautionsabrechnung auch mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Wohnung aufrechnen.

Das gilt regelmäßig auch dann, wenn er Geldersatz erst nach Ablauf der sechs Monate verlangt ([BGH, Pressemitteilung Nr. 144/2024 zu VIII ZR 184/23](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2024/2024144.html)).

Bei den Nebenkosten ist es umgekehrt. Mit verjährten Betriebskosten-Nachzahlungen darf sich der Vermieter nicht aus der Kaution bedienen (BGH, VIII ZR 263/14).

## Schritt 5: Mahnbescheid beantragen oder klagen

Zahlt der Vermieter bis zu Ihrer Frist nicht, beantragen Sie einen Mahnbescheid. Das geht ohne Anwältin oder Anwalt und ohne Begründung der Forderung im Detail.

Den Antrag füllen Sie über den [Online-Mahnantrag der Mahngerichte](https://www.online-mahnantrag.de/) aus. Sie drucken ihn als Barcode-Antrag aus und schicken ihn unterschrieben per Post. Mit Online-Ausweis geht es auch elektronisch.

Die Gerichtsgebühr beträgt die Hälfte einer Gebühr, mindestens 38 € (Nr. 1100 Kostenverzeichnis GKG, Stand 2026 nach Angaben der Justiz NRW). Das Portal rechnet den Betrag für Sie aus.

Der Vermieter hat dann zwei Wochen ab Zustellung, um Widerspruch einzulegen. Tut er das nicht, beantragen Sie den Vollstreckungsbescheid. Damit können Sie vollstrecken lassen.

Widerspricht er, geht die Sache auf Antrag ins normale Verfahren.

Für Streit aus Wohnraummiete ist immer das Amtsgericht zuständig, unabhängig vom Betrag (§ 23 Nr. 2a GVG). Dort dürfen Sie sich selbst vertreten (§ 79 Abs. 1 ZPO).

Bei Sparbuch oder Bürgschaft passt der Mahnbescheid nicht. Hier bleibt die Klage auf Freigabe oder Herausgabe beim Amtsgericht.

## Rechenbeispiel: Was Ihnen zusteht und bis wann

So sieht der Weg mit echten Daten aus. Alle Beträge sind ein Beispiel.

- **Kaution:** 1.800 € als Barkaution auf einem Kautionskonto
- **Kautionszinsen laut Kontoauszug:** 12,40 €
- **Rückgabe der Wohnung:** 31. März 2026
- **Einbehalt des Vermieters für die Betriebskosten 2026:** 250 €

**Schritt A, Auszahlung:** 1.800 € + 12,40 € − 250 € = **1.562,40 €**. Diesen Betrag verlangen Sie mit Frist bis zum 30. September 2026.

**Schritt B, Verzugszinsen:** Der Vermieter zahlt erst am 30. Oktober 2026, also 30 Tage zu spät. Rechnung: 1.562,40 € × 6,52 % × 30 / 365 = **8,37 €**.

**Schritt C, Rest:** Die Betriebskostenabrechnung 2026 muss bis zum 31. Dezember 2027 bei Ihnen sein. Danach wird der einbehaltene Teil abgerechnet.

**Schritt D, Verjährung:** Für den Hauptbetrag läuft die Frist vom 1. Januar 2027 bis zum 31. Dezember 2029. Für den einbehaltenen Teil kann sie später beginnen. Planen Sie trotzdem mit dem früheren Datum.

## Wenn es hakt

### „Ich warte noch auf die Nebenkostenabrechnung."

**Was das heißt:** Ein Einbehalt ist erlaubt, aber nur für einen angemessenen Teil und nur, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist.

**Was Sie tun:** Verlangen Sie den Rest sofort und eine Begründung für die Höhe. Nutzen Sie Teil 2 des Musters.

### „Die Wohnung hatte Schäden. Die sechs Monate sind egal."

**Was das heißt:** Seit dem BGH-Urteil von 2024 kann der Vermieter tatsächlich auch mit verjährten Schadensersatzforderungen verrechnen. Dass er einen Schaden behauptet, heißt aber nicht, dass es ihn gibt.

**Was Sie tun:** Verlangen Sie eine Aufstellung mit Belegen. Halten Sie Protokoll und Fotos dagegen. Normale Abnutzung zahlen Sie nicht (§ 538 BGB).

### „Ich habe das Haus verkauft. Wenden Sie sich an den neuen Eigentümer."

**Was das heißt:** Wurde die Wohnung während Ihrer Mietzeit verkauft, haftet der Erwerber für die Kaution. Bekommen Sie von ihm nichts, bleibt der frühere Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet (§ 566a BGB).

**Was Sie tun:** Schicken Sie den Brief an den neuen Eigentümer und eine Kopie an den früheren Vermieter.

### Keine Antwort

**Was das heißt:** Schweigen ist keine Abrechnung. Ihr Anspruch bleibt bestehen und die Verjährung läuft.

**Was Sie tun:** Nach Ablauf Ihrer Frist beantragen Sie den Mahnbescheid (Schritt 5). Warten Sie nicht bis kurz vor Jahresende im dritten Jahr.

## Wann Sie eine Anwältin oder einen Anwalt brauchen

Den Brief und den Mahnbescheid schaffen Sie in aller Regel selbst. Rechtlichen Beistand sollten Sie sich holen, wenn:

- der Vermieter Widerspruch einlegt und es zum Verfahren kommt,
- er Schäden behauptet, die höher sind als die Kaution, und Geld von Ihnen will,
- die Verjährung in wenigen Wochen droht und noch nichts eingeleitet ist,
- Ihr Vertrag Renovierungs- oder Kautionsklauseln enthält, deren Wirksamkeit unklar ist.

Mietervereine beraten ihre Mitglieder zu genau solchen Fällen. Ist Geld das Problem, fragen Sie beim Amtsgericht nach Beratungshilfe. Für ein Gerichtsverfahren gibt es Prozesskostenhilfe. Auch die Verbraucherzentralen bieten Beratung an.

## Häufige Fragen

### Darf ich die letzte Miete mit der Kaution verrechnen?

Nein. Ihr Anspruch auf Rückgabe der Kaution entsteht frühestens nach dem Ende des Mietverhältnisses und einer angemessenen Prüfungsfrist (BGH, VIII ZR 263/14). Wer die letzten Mieten nicht zahlt, gerät mit der Miete in Rückstand.

### Bekomme ich Zinsen auf meine Kaution?

Ja. Eine Barkaution muss zum üblichen Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist angelegt werden, und die Zinsen stehen Ihnen zu (§ 551 Abs. 3 BGB).

Zahlt der Vermieter nach Fälligkeit trotz Mahnung nicht, kommen Verzugszinsen hinzu.

### Darf der Vermieter verjährte Nebenkosten von der Kaution abziehen?

Nein. Betriebskosten-Nachzahlungen sind wiederkehrende Leistungen, deshalb darf sich der Vermieter wegen verjährter Nachzahlungen nicht aus der Kaution befriedigen (BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14).

Für verjährten Schadensersatz wegen Schäden an der Wohnung gilt das nicht.

### Was kostet ein Mahnbescheid für die Kaution?

Die Gerichtsgebühr beträgt mindestens 38 € (Nr. 1100 Kostenverzeichnis GKG). Bei höheren Beträgen steigt sie, das Online-Portal der Mahngerichte rechnet sie aus. Eine Anwältin oder einen Anwalt brauchen Sie für den Antrag nicht.

### Muss der Vermieter über die Kaution abrechnen?

Ja. Er muss innerhalb einer angemessenen Frist erklären, ob und welche Forderungen er aus dem beendeten Mietverhältnis erhebt (BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17).

Das kann auch stillschweigend geschehen, etwa durch eine Aufrechnung oder eine Klage.

## Fazit

Ihre Kaution bekommen Sie nicht automatisch, aber Sie können sie selbst einfordern. Dokumentieren Sie die Rückgabe, warten Sie die Prüfungsfrist ab und schicken Sie dann den Musterbrief mit Frist.

Behalten Sie ein Datum im Blick: das Ende des dritten Jahres nach Fälligkeit. Vorher hilft der Mahnbescheid, ohne Anwalt und für mindestens 38 €. Mehr zu Ihren Rechten als Mieter finden Sie im Bereich [Mietrecht](https://www.fallfix.de/mietrecht).

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